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房地產等三大行業營改增或同步推出 稅率或為11%

 

三大行業營改增或同步推出

業界預期房地產、建筑、金融業稅率為11%

一封由超過9家建筑類央企聯署、就營改增稅負問題致國務院領導的建議書,近日引發廣泛關注,也讓原本可能于今年4月1日推出的房產建筑業營改增變得撲朔迷離。

一位接近稅務總局的稅務專家對《華夏時報》記者表示,目前他已經看到相關部門起草的政策文件討論稿,“有99%的可能,房地產業、建筑業和金融業將同時納入營改增范圍。原計劃可能4月1日發文,而現在也不好說了。”

據記者了解,業界普遍預期房地產、建筑業增值稅稅率為11%,這對于處于低景氣周期的兩個行業來說,壓力不小。

而一位大型房地產企業稅務負責人對營改增則持開放態度。他表示,在房地產利潤日漸微薄的今天,房企如果對于營改增認識不清、分析不透、操作不好,將可能導致企業稅負增加;而如果準備得當,操作有效,稅負還有可能下降。

方案呼之欲出

今年無疑是營改增的攻堅之年,財政部、國家稅務總局近期紛紛表態,力爭年內將營改增剩下的行業全部納入稅改范圍,這其中包括被業界稱為難度最大的房地產、建筑和金融保險三大行業。

此前,關于房產建筑業營改增的各種研討培訓持續升溫。2月4日,在普華永道舉行的“房地產行業營改增研討會”上,內地及香港地區間接稅主管合伙人胡根榮表示,由于房地產與建筑業相關性高,為保證增值稅鏈條完整,兩行業今年可能同時進行營改增,政策出臺可能在3月份,實施時間可能在5月、6月、7月三個月之間。

上述參與稅改文件討論稿的稅務專家同樣表示,這項營改增原計劃可能是4月1日發文,但由于多家建筑類央企聯合向政府施壓,建議降低稅率穩定企業稅負,現在具體推出時間已不好預測。而基本可以肯定的是,兩個行業將同時納入營改增范圍。

《華夏時報》記者采訪獲悉,房地產業和建筑業營改增很可能采用11%的稅率。不過,記者向財政部稅政司求證上述消息時,相關官員未給出明確信息。他表示,相關工作正在按部里要求推進,到了合適的時點會對外發布。

目前,我國房地產行業營業稅稅率為5%,建筑業營業稅稅率為3%。對營改增后的影響,胡根榮認為,房地產行業整體比較冷,土地成本比較高,對行業稅負影響還需看抵扣成本,但目前有房地產企業已反映利潤空間將減少;建筑業一旦實行11%稅率,因為轉嫁空間有限,絕大多數建筑企業可能將大幅增加稅負。

中國指數研究院數據顯示,2014年全國商品房銷售面積12.1億平方米,同比下降7.6%,降幅較2014年1-11月收窄0.6個百分點,銷售額7.63萬億元,同比下降6.3%。

“考慮到目前行業仍處于困境,因此營改增的相關政策制定應同時考慮對于行業發展的影響,需要謹慎處理。”胡根榮說。

建筑業影響較大

在專業人士看來,即將到來的營改增沖擊最大的可能要屬利潤微薄的建筑行業,而房地產業的回旋余地較大。

北京華興盛稅務師事務所副總經理陳志堅表示,一般建筑企業到手的凈利潤只有3%,如果算凈現金流的利潤,可能只有1%左右。“建筑行業的周期長、賬期也長,稅改對企業的利潤和現金流構成較大壓力。”

陳志堅表示,現在很多房產、建筑業企業負責人主要關心的問題首先是稅負變化,其次是過渡政策,最后才是增值稅的稅務風險。

“建筑企業實行營改增最難辦的是無法獲取增值稅專用發票,建筑企業稅負增加后,只能將其轉移給開發商。”上述房地產企業稅務負責人稱。

胡根榮為記者舉例:一家特級建筑總承包企業,其2012年已繳營業稅約為4億元。營改增后,由于不少支出(如水泥、石沙等原料)難以取得增值稅發票,則實際上繳納的增值稅可能將達到7.6億元,比起之前的營業稅幾近翻倍。

“房地產企業的利潤空間和回旋余地大,關注焦點更多的是多重稅負的問題,而不是增值稅稅率。房地產既要繳增值稅,又要繳土地增值稅,還有企業所得稅,將來還有房地產稅。”陳志堅說。

此外,多位業內人士表示,在建項目、大額存量資產的過渡政策怎么設計,是財政給予補貼還是超額稅負返還,具體操作都是稅改難點。

胡根榮對此表示,已開工、已開盤等的存量資產項目,可能受營改增影響巨大。假設一個房地產項目已完工但銷售還未結束,若突然實行營改增,稅率從5%的營業稅增加到11%的增值稅,項目成本基本上均已發生,無法再行取得進項稅票抵扣,項目收入和利潤必然受到影響。

眾所周知,營改增作為稅制改革的“重頭戲”,不僅可以解決營業稅重復征稅的問題,更由于能促進企業經營管理、產業結構的調整升級備受決策層重視。

陳志堅建議,企業不要按照原來的業務流程靜態地去計算稅務變化,那樣看稅負肯定是增加的,要看到企業通過流程改造,降低管理成本,增加進項抵扣的空間。

按照設計初衷,增值稅作為一種價外稅,稅負會沿著產業鏈條層層向下轉嫁,最終由消費者承擔。

上述房企人士表示,在房價高企、消費者對價格極度敏感的今天,一味轉嫁可能不是出路,企業必須加強內部控制,提高產品性價比。“一旦營改增全面推行,操作特別規范、管控能力特別強、合作伙伴有規模有資質的企業將能在這個過程中降低稅率從而降低成本,脫穎而出。不具備相關條件的企業稅負則可能增加。營改增或許將成為房企的一道分水嶺乃至生死線,行業將持續走向‘強者恒強’的局面。”

 

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